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胡安东网易驳壳

中国公共与民享地产意见人士

 
 
 

日志

 
 

 胡安东:谁当保障房这笔天量国民财产守门人  

2010-03-01 10:05:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广西北流市甘村社区的林桦堂等230户低保户成为虎年第一批领到廉租房钥匙的中国公民,从现在起到2012年,将有1540万户“林桦堂”住上由中央政府和地方政府配建的保障房。预计“十二五”规划期间,我国保障房保守面积将达18.4亿平方米,按可变基准建造价计算,届时将有价值45万亿元左右的“房产”摆在国库面前。

于是就会有一个严峻问题摆在我们面前:这么大容量、大批量、定制式生产的天量保障房由谁监管?其日常维护和退出轮换又由谁承担?

 显然,从制度设计层面出发,我们不可能像房改前那样,在全国成立十几万家房管所去料理这些国家财产。况且,各地保障房名目繁多,既有房改房、两限房、经济适用房、公共租赁房,又有保障性安居房、配套商品房、拆迁房等,就连我等专业人士也会一时糊涂。

因此,在选择谁来担当保障房国家“守门人”之前,有必要在全国对这笔国民房产实行统一名称。一种,可定义为可售的经济适用房;一种,可定义为可租的保障性租赁房。凡有产权的,先由政府评估后给予一定补贴,如周边房价每平方米6000元,则按5000元作价,卖给低收入者2500元,产权比例各占50%。居住人可随收入提高逐步提高回购份额,直至购回全部产权。而保障性租赁房,则可按恩格尔系数,以房租5%到10%幅度支付,剩余部分由政府补贴。总之,保障房标准必须简化划一,做到政府投入的归政府,个人投入的归个人。唯如此,才不会出现若干年后“国家办了好事,却难算个人账”的尴尬局面。

其实,管好保障房要比建好保障房更不容易。因为从各地近年出现的保障房申请、分配的丑闻中看到,让行政化纠结的街道或辖区政府管理这笔国民财产,不仅会增加很大的行政成本,而且会滋生新的腐败和不公。

可见,除了科学、准确、公平划定保障房人群之外,在批量生产保障房前,应在条件成熟的地方成立保障房投融资管理公司,由政府提供一定的毛地进行综合开发,收益归管理公司。同时,每年从土地出让金中抽出更大比例,再加上住房公积金增值收益部分,建立“保障房资产专户”,逐步扩大规模,使其良性循环运营,真正对保障房的后续管理和维护提供可靠的资金保证和人力储备。

与此同时,中央政府必须制定严厉措施限制炒卖、炒租保障房的行为。此外,保障房在设定年份内不得转售转租,不得用于商业性经营。如符合政策回购获得产权的,也须到政府机构登记后出售,以保证退出和轮换制度公开、透明。

 至于保障房的日常清洁、绿地养护、翻新修旧等,可由政府委托社区性质的第三方负责,管理经费一部分可来自住户的租金,一部分可来自政府补贴。这些维护费用,必须在本级财政预算的次年向人大代表报告。此外,由中央政府为主投资的保障房,其维护保养,应由所在城市管理者或物业代理人、使用人负责。对不履行者,可减扣对地方保障房建设资金的划拨。

 当下,管好保障房这笔弥足珍贵的国民资产,不能只埋头“建”而忘了“管”,必须通过公平制度的设计,来界定和保护保障房的财产纯粹和安全,切断保障房“变异”的通道,真正使保障房能够让百姓住得上、政府管得住,进而使这根搭建“住有所居”的椽子,成为促进各个族群和睦相处的基石。 (3月1日<东方早报>)

 

 

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