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胡安东网易驳壳

中国公共与民享地产意见人士

 
 
 

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胡安东:地方难舍卖地情 开发商当座上宾  

2010-03-18 04:50:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    “两会”刚过,一些大开发商便马不停蹄地到一些城市参观考察。先摘录几段他们在当地受到高规格接见的文字:“全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印莅临兰州,市委副书记、市长袁占亭陪同考察”(3月15日《兰州晚报》)。“全国政协委员、全国工商联副主席、大连万达集团董事长王健林造访银川,受到银川市主要领导会见”(3月16日《银川晚报》)。

在这些开发商造访的全过程中,不仅受到了其他商人难以得到的礼遇,政府还打破传统的接待定式,不啬赞誉字墨,将他们们的到来,当作是“帮助当地提高经济效益和社会效益”的契机。有些项目开发甚至被认为是具有“巨大的政治意义”。而此前,以上几位参加活动的主宾,也都在“两会”期间提交了抑制高地价和高房价的提案议案,尤为许家印的“三大推手致房价高企”令人印象深刻。

如果上面提到的开发商,是奔着保障性住房和普通住宅的开发建设去的,自然具有巨大的政治意义。毕竟去做功德圆满的善事,值得那些地产商荣膺。但从报道透露出的完整信息看,被这些城市游说到那里去投资的项目,基本为一些地标性建筑、商业广场和组团式、定制式的高端项目,甚至是新近才整合打包的“卖地板块”。这就不由让人连想到:这样的“高规格”是有代价的,甚至是有条件的土地换项目。

那么,在“两会”上信誓旦旦表示“要拿出更多土地去盖保障性住房”的一些地方政府,为什么手中又多出了那么多高端的地块?个中原因,除了城市化扩容拆迁和外延出的新土地外,更多的是这些城市对土地财政的难舍情结,故而利用修规和修编机会,整合出更多“卖地板块”待贾而沽。

如海南最近就准备通过行政区划的调整,申请将过去18个市县,分为北部、南部、中部、东部海岸、西部及海洋组团“六大功能组团”,以实现“省直管县”的城乡一体化土地政策。从表面看,这是行政区划的“放权”,实际上则是对土地交易的集权。因为无论今后开发房地产还是搞酒店,无论建主题公园还是盖会展场所,其所依靠的杠杆撬动,恰恰都是土地储备和土地增量,以及由此产生的组团式、定制式“卖地板块”。很有可能是,在类似的城市,特别是一些西部城市,其土地交易的拍卖槌不在该市的土地交易大厅,而在地方领导与开发商友好会见的宴会桌上,并由此出现“买地找市长不如找市场”的坏规则潜回。毕竟开发商在“卖地板块”的棋子里,会有更多“巨大的生意意义”。

实际上,地方“卖地板块”还有更多组团模式。如北京刚刚制造出的三块地王,也有经包装后的“卖地板块”影子。其中既有CBD东扩的概念,也有亦庄开发区的概念。总之,每当一个新概念出来后,随之而起的,一定是更多“以地生财”。这就是一些城市屡屡修规、开发商时时申请容积率的奥秘。

过去,市长的手里只要抓住工业、农业就行,如今没有规划局、国土局对土地财政的挪腾,没有开发商屡屡在台上台下拍出的“地王”。是难以支撑地方高速增长的GDP的。这种利用修规开发、卖地还债的城市大拆大迁模式,必然将地方政府捆绑在与开发商合谋的同一辆战车上。可以说,正是“卖地板块”的自由伸缩,才急剧膨胀了一座城市的土地供应量,才膨胀了地方政府盲目求大的开发野心。

当下,许多人对现行土地招拍挂制度提出批评,但深有不知的是,一旦土地拍卖制度回到政府议价的昨天。那么,“开发商造访地方领导”的活动将络绎不绝,甚至有可能回到“批条经济”的年代。否则,很难解释,在土地拍卖制度面前,会出现那么多“座上宾”临时“修规”的附加要求。

今年是“十二五”规划制定的关键之年,许多城市的重大建设项目,特别是保障性住房项目都要进入规划的框架中间。因此,除了要向更多民生地产倾斜用地政策外,关键要在城市规划的源头,堵住地方政府假借修规再造“卖地板块”的漏洞,土地出让过程中,载入更多开发商建设保障性住房的附加承诺,并以法律条款监督其履行,而不是在政府的设宴上,由双方碰杯出的土地出让“大礼包”!(3月18日《东方早报》)

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