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胡安东网易驳壳

中国公共与民享地产意见人士

 
 
 

日志

 
 

胡安东:30年前的今天,有位老人在中国楼市画了个圈   

2010-04-02 08:43:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“1979年,那是个春天,有位老人在中国的南海边划了一个圈”,是董文华《春天的故事》的唱段,如果把歌词改为“有位老人在中国的楼市划了一个圈”,那就是30年前的今天,也就是1980年4月2日,我国改革开放总设计师邓小平发表了关于房改的讲话。

他以伟大政治家的远见卓识,系统阐述了公房出售、提高租金和多渠道加快住房建设等改革方略,突破了长期被住房公有制束缚的教条僵化,回答了建国以来一直困扰我国住房领域的重大理论和思想问题。

小平的房改谈话虽只有寥寥三百多字,却在朴素的语言中透出改革胆魄,在亲民的务实中寄托了深远的寓意。这个谈话和他1978年“建筑业与国民经济关系”的论述形成的珠联璧合,不仅是中国住房改革发展史的奠基性、纲领性文献,也拉开了中国住房制度改革的宏大序幕。

首先是小平谈话,开创性奠定了住房市场化的理论和政策基础

他说,“关于住宅问题,要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。不但新房可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清”。

这些话今天看似平常,但在30年前,当人们对公民财产权还心存疑虑时,他的谈话可谓解开迷雾,拨云见日。按照小平提出的新旧住房均可出售的思路,全国可售公房的80%以上出售给居民家庭,城镇居民住房自有率达70%以上,打破了单一的住房公有制,形成了以居民自有产权为主、多种产权形式并存的产权格局。

其次是小平谈话,史无前例提高了居民住房水平,改善了群众居住质量

他说,“住宅出售后,房租恐怕要调整。要联系房价调整房租,使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低,人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子,交通方便地区和不方便地区的房子,城区和郊区的房子,租金应该有所不同。将来房租提高了,对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑”。

这些话今天看似琐碎,却蕴涵着小平深深的民生情怀。正是他的富民思想,才提高了我国居民住房水平和居住质量。比如,他当时提出的要对低工资职工给予补贴,实际上就是住房保障的最早雏型,可见伟人的高瞻远瞩,已经看到了今天房奴和蜗居的社会问题。

第三是小平谈话,系统性填补了住房制度改革的理论空白和操作难点

他说,“建房可以鼓励公私合营或民建公助,也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计,不要老是小四合院,要发展楼房”。

这些话看似平凡,却体现了小平实事求是的一贯作风。正是他不唯书、不唯旧、不教条的思想,才充分发挥了政府、单位、个人共建住房、共同负担的作用,才探索出一条多渠道加快住房建设的道路。可以说,小平谈话不但极大程度地解放了住房消费生产力,还促进房地产业、建筑业、建材工业以及后来的装饰业飞速发展。

第四是小平谈话,全面阐述了量力消费和大力推广节能省地型住宅理念

他说,“平房改楼房,能节约耕地。盖什么样的楼房,要适合不同地区、不同居民的需要”。

这些话看似普通,却体现了小平根据中国国情,围绕满足人民群众的基本住房需求,开发和建设中低价位、中小套型普通商品房供应的最初思想。正是小平一切从实际出发,满足不同层次住房人群的指导思想,才使改革开放30年来,我国城乡居民住房得到了改善,城镇人均住房面积增长了5倍,农村人均住房面积增长了3倍。同时,这也是最早的节能地产、低碳地产“理念”。

实践证明,小平的“房改谈话”为我国住房建设提供了强大的驱动力。此时此刻,我们无不感到他老人家见微知著的伟大智慧。

但必须看到,现行住房的配套政策尚不够完善,住房改革依然面临前所未有的困难。一是住房分配制度改革不够彻底,不公平的住房分配办法还没完全退出历史舞台。如今天晒出的各部委“住房保障支出”,国土部每年达13611.45万元、财政部达3275万元,国土部职工月人均住房保障高到1285元,相当于一个普通职工的基本工资(这些官员人群何需那么多住房保障?);二是住房供求矛盾突出,中小套型、中低价位普通商品住房供应严重不足,与中低收入家庭住房消费需求不相适应,人们对奢侈地产的怨言已经影响了社会安定;三是不同收入人群支付能力导致的住房占有差异更加明显,住房贫富悬殊进一步拉大,影响了我国改革发展的后劲;四是住房保障资金不足,社会资金参与度尤其是地方政府的参与度不高。

加上“夹心层”、进城务工人员的住房困难更加突出。这些,都需要我们继续解放思想,用小平丰富的住房改革创新理念,去解决住房领域存在的深层矛盾和难点问题。

继承和发扬小平房改的遗产,就是要让住房摆脱高度投机的发展方式

目前,房价上涨过快问题成为社会关注焦点。因此,除了改革收入分配制度,提高居民消费能力外,关键要让住房摆脱高度投机的发展方式,回归住房的基本属性和公共居住本质。

住房改革以来,由于市场这条腿走得太快,住房的民生导向被大大忽略。去年,房地产投资和投机更是占据上风,成为房价上涨的主要推力。要想房价稳定,必须转变住房的消费方式,逐步摆脱房地产过度依赖投资和投机的局面,增加中小套型、中低价位普通商品住房和公共租赁房的有效供应,支持居民自主和改善性住房消费,实施差别化的住房信贷和税收政策,抑制投机性购房。同时,地方政府必须走出对土地财政的单一依赖。

继承和发扬小平房改的遗产,就是要加大保障性住房建设力度

小平“房改谈话”最核心的部分,就是一切从实事求是出发,从群众需求出发。这些谈话,至今都是指导我们做好住房保障工作的立足点和出发点。但现在住房保障的许多制度安排还先天不足,显然需要以法律手段代替效果不佳的行政手段,同时成立国家级的住房保障开发机构,改变地方政府在住房保障“雷声大、雨点小”的局面。

继承和发扬小平房改的遗产,就是要拓宽普通住房融资渠道

小平谈话中,虽然没有提到住房资金的筹措,但他最初“调整房租”的理念,以及“分期付款”的安排,都为我们创新住房金融提供了理论基础。因此,除了继续支持居民自住性住房消费外,应该更好地利住房公积金这一工具,拓宽普通住房消费和保障性住房的投融资渠道。

继承和发扬小平房改的遗产,就是要改变土地拍卖的游戏规则

现行的土地拍卖制度,实际上催生了每个城市的政府都在赌地价,赌房价,土地财政成了养活庞大政府的惟一性来源。因此,必须切断土地财政与地方财政的血缘关系,重新制定遏制地王的土地拍卖游戏规则。

斯人已逝,精神永存。今天我们重温小平谈话,就是有必要在国家最高层,拿出有魄力、有魅力,有伟大感召力和亲民人格的房改方案,真正让群众住上有尊严的住房!

本文系“网易房产频道独家约稿”

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